Я, наверное, неправильный риелтор. Я не умею врать людям,
даже приукрашивать действительность не люблю. Может быть потому, что всю жизнь
до этого занимался высокотехнологичным бизнесом, в котором во главе угла –
экспертиза и аналитика запросов клиента, разработка грамотного ТЗ, а затем и техническая реализация проекта. А здесь искажение правды может привести к печальным последствиям –
невыполнению проекта, штрафам и разрывом контрактов.
На различных форумах и в жизни, меня очень часто спрашивают об экономической
целесообразности инвестиций в недвижимость Таиланда. У многих людей сейчас СМИ создало некий образ-мечту – вложись в
недвижку за рубежом – и ты без пяти минут миллионер.
Попробую развеять некоторые мифы о рынке недвижимости
Таиланда:
1. Самый главный миф - недвижимость в Таиланде крайне дешевая.
Это уже давно не так. Теперь здесь нельзя купить нормальную квартиру дешевле 1 млн.бат (или 30 000 долларов). Хорошие квартиры начинаются вообще от двух, двух с половиной миллионов и выше.. Средняя цена однобедрумной квартиры - 3.5 млн.бат или чуть больше 100 000 долларов США. Понятно, что это все равно дешево, ведь речь идет о курортной недвижимости, причем на первой линии от моря и в раскрученных курортных местах. Да еще и в стране с круглогодичным туристическим сезоном. Но - не копейки, как это было 10-15 лет назад.
2. Недвижимость
в Таиланде дорожает с каждым годом. Причем на величину от 20 до 50%.
Ну что можно сказать – последние два-три года такого не
наблюдается. Как и везде в мире, в Таиланде - тоже кризис. По моим наблюдениям,
небольшой рост происходит только в сегменте земельных участков, расположенных
на море, а также в сегменте прибрежных кондоминиумов.
Что касается земли – она реально дорожает год от года, но не
вся и не везде. Востребована лишь первая линия от моря, и это понятно, почему –
это идеальное место для отеля, ресторана, а также виллы или кондоминиума. Наиболее
быстро (до 20-30%) в год, земля растет в тех местах, где она еще недооценена –
Самет, Чанг, например. В остальных местах – это уровень 5-10% в год.
Что касается кондоминиумов – здесь все еще более сложно.
Востребованы квартиры с видом на море, кондоминиумы, которые имеют хорошую
территорию, бассейны, детские горки, парки, которые хорошо управляются и
обслуживаются. В таких кондо квартиры растут в цене с каждым годом. Пусть на
5-10%, но растут.
Вся остальная недвижимость (дома, виллы, кондоминиумы не у
моря) сейчас абсолютно непригодна для инвестиций. По крайней мере, кратко- и
среднесрочных.
Понятно, что это утверждение не абсолютно. Рынок
недвижимости сейчас расслоился, есть много предложений с большими скидками и
специальными условиями. Обладая знанием рынка, даже сейчас можно найти объекты
из перечисленных выше категорий, вполне подходящие для успешных инвестиций. Но
это требует грамотного подхода к отбору вариантов, а еще лучше – взаимодействия
с опытным агентом, который может помочь в этом вопросе.
3. Покупая
квартиру на этапе пре-сейла, Вы в любом случае окажетесь в выигрыше.
К сожалению, и это утверждение не вполне верно. Некоторые
застройщики изначально очень сильно завышают цены на свои объекты. И купив
квартиру, пусть и на пре-сейле, Вы можете оказаться в положении, когда
стоимость покупки окажется выше среднерыночных цен даже и через 2-3 года после
окончания строительства. Здесь опять же, может помочь только агент, который в
курсе тенденций рынка недвижимости в регионе, знает уровень цен, а также знаком
с особенностями ведения бизнеса каждого Застройщика.
4. В
Таиланде круглогодичный сезон, поэтому можно хорошо зарабатывать на
сдаче квартир или домов в аренду.
В общем-то, насчет сезона – это правда. Таиланд уже
превратился в круглогодичный курорт, все больше людей это поняло и стало приезжать
на отдых не только осенью-зимой, но и летом.
Но.. Что Вам надо знать об особенностях рынка аренды
недвижимости?
Во-первых, для сдачи в аренду лучше приобретать квартиру, а
не дом. Почему? Потому то, что в Хуа Хине а) много поселков и домов, но мало
кондоминиумов б) кондоминиумы стоят на море, а дома – на удалении от города.
Таким образом, предложений по квартирам гораздо меньше, они
более удобны для арендующих с точки зрения местоположения – им не нужно в
обязательном порядке арендовать машину для перемещений, проще отдыхать с детьми, так как кондо стоят на море и т.п.
Во-вторых, цены на аренду жилья сильно зависят от сезона.
Поэтому политика ценообразования должна быть максимально гибкой, иначе жилье
будет простаивать.
Это значит, что уровень цены может снижаться в зависимости
от сезона и срока аренды на 20-40%. Тогда у Вас больше шансов заполучить
арендатора.
В-третьих, Ваша недвижимость должна быть привлекательной.
Это означает – хорошая мебель и дизайн интерьера, наличие всей необходимой техники,
интернета, кабельного ТВ, возможно, какие-то бонусы для жильцов в виде
бесплатной уборки раз в неделю или чего-то подобного.
Ну и в-четвертых, чтобы этот бизнес был выгодным, и приносил
более 5-6% годовых, надо изначально приобретать недвижимость дешево. Уровень цен на аренду, как правило, кореллирует со средней ценой квартиры в данном кондоминиуме. Таким образом, купив квартиру сильно ниже средней цены, Вы получите возможность, сдавая ее, зарабатывать дополнительные проценты годовых.
Автор статьи Константин Козанчук. Компания "Русский ХуаХин".
Недвижимость в Хуа Хине.
Аренда и продажа домов и квартир в кондоминиумах.
e-mail: property@ru-huahin.ru
тел.: +66-(0)-84-425-31-41
